"Китеж" Агентство недвижимости

                             Агентство «Китеж» - активный участник рынка недвижимости Калуги.

     Купить квартиру в Калуге в новостойке от застройщика можно в нашем агентстве «Китеж».  Мы работаем с новостройками  по ценам застройщика, без  переплаты  и  даже с дополнительными  скидками!

У нас бывает даже дешевле, чем у Застройщика! 

Сотрудники Агентства обладают хорошей квалификацией и знанием рынка. Прежде чем купить квартиру в Калуге в новостойке от застройщика необходимо собрать максимум информации о каждом застройщике, узнать все плюсы и минусы каждого строящегося объекта. У покупателей часто нет возможности изучить все новостройки, узнать из чего строится дом, какие планировки, как будет оформлена придомовая территория и территория микрорайона, где будет школа и дет.сад, в каком состоянии сдается квартира и много-много других вопросов. И здесь на помощь придет реэлтор нашей компании.

Наши сотрудники подробно расскажут о каждом строящемся доме, отвезут и покажут на месте интересующуюся квартиру, помогут с получением ипотеки и оформлением документов.

 И при всем при этом покупателю это ничего не будет стоить, т.к. цены в Агентстве "Китеж" и у застройщика одинаковы!

                                          Работать с агентством «Китеж» удобно, выгодно, надежно!

                                          КАК  ЗАЩИЩЕНЫ ДОЛЬЩИКИ ПРИ ПОКУПКЕ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ.

          В последние дни 2004 года был принят ФЗ №214.  До принятия этого закона застройщики начинали возводить объект сразу, получив доступ к участку. Разрешительные документы обычно оформлялись по ходу строительства. Практически сразу начинались и продажи будущих квартир, так как деньги были необходимы для постройки здания. Схем для привлечения денег граждан было много: с использованием инвестиционных договоров, договоров простого товарищества, предварительных договоров купли-продажи и других. Единых правил небыло. Поскольку на момент заключения договора дома ещё нет, а деньги нужно платить сразу, часто стали возникать ситуации, когда застройщики вообще не выполняли своих обязательств по договорам или выполняли со значительной задержкой. Появились мошеннические организации, да и просто недобросовестные застройщики, деньги у которых кончались задолго до окончания строительства. Покупка квартиры сопровождалась немалыми рисками для покупателя. Права дольщиков не были защищены вообще никак! Случаи с двойными продажами квартир (это вообще никем не контролировалось), выводом денег из строительства и объявления себя банкротом были не единичны и все мы о них помним.

Бесконечно такое положение дел продолжаться не могло. Принимается ЗАКОН об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости - ФЗ №214

Во многом мошенничество со стороны застройщиков стало невозможным. Статья 3 этого закона запретила строительным компаниям заключать Договора Долевого Участия (ДДУ- теперь основная устоявшаяся форма договора) в строительстве если не получено разрешение на постройку объекта; не опубликована и не представлена проектная декларация; отсутствует гос.регистрация права собственности на землю под строительство или договор аренды/субаренды. При банкротстве организация не имеет права оставить дольщиков с пустыми руками. Согласно статье 13 ФЗ №214 у участников долевого договора, с момента его регистрации, в залоге находятся участок земли, принадлежащий компании и многоквартирный объект на этом участке. Единого образца для соглашения ДДУ законом предусмотрено небыло, шаблон отсутствует. Будущие квартиры стали проходить Гос.регистрацию, двойные продажи прекратились, порядка стало больше.

Но! ЗАКОН не гарантировал главное-окончание строительства объекта и передачу жилой площади в собственность дольщиков. Вывод денег из строительства, банкротство застройщика, (его добросовестность) оставалось главной не решенной проблемой.

И стали появляться дополнения и  изменения к ФЗ №214.

Это происходило почти каждый год. Главных целей таких изменений, по моему мнению, две.

Первая - ужесточение контроля за расходованием застройщиком денег дольщиков и ограничение получения денег дольщиков по серым схемам (вексельная схема, различные варианты предварительного договора, договора агентирования, кредитные договора). 

Вторая – выработка механизмов, позволяющих окончить строительство дома, если с этим по любым причинам не справился сам застройщик.

К 2012 году в законе появился один из главных пунктов: методы обеспечения обязательств застройщиком. Обязательства строительной компании могли обеспечиваться поручительством банка или заключением соглашения страхования гражданской ответственности. Страховая должна работать не менее 5 лет с уставными средствами от 120 млн рублей и собственным капиталом от 400 млн рублей.

В 2015 году основным нововведением стало повышение требований к страховым организациям, у которых застройщики могут страховать гражданскую ответственность.

Со 2 января 2014 года орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий контроль в сфере долевого строительства, получил право ежегодно проводить плановую проверку застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, а также право обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства, если обнаруживалось грубое нарушение в расходовании средств.

И самые масштабные поправки в 214-ФЗ Совет Федерации РФ утвердил 29 июня 2016 года.

 Во-первых, предъявлены  дополнительные требования  к самим застройщикам. В частности, речь идет об уставном капитале застройщика, размер которого должен составлять от 2,5 млн. до 1,5 млрд. рублей в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого строительства самого застройщика и связанных с ним юридических лиц (ч. 2.1 ст. 3) , т.е. примерно 4% от стоимости возводимых им объектов. Данные требования касаются строительных организаций, привлекающих денежные средства граждан.

Во-вторых,  дополнительной гарантией прав дольщиков (теперь уже на случай банкротства застройщика) стала мера по созданию фонда, который должен формироваться за счет обязательных взносов застройщиков (ст. 23.2). (Компенсационный фонд).

Размер отчислений  в Компенсационный фонд каждого застройщика –до 1% от стоимости будущего дома, указанной в проектной декларации. Для справки- тариф по гарантии банка составляет 3–7%, тариф в страховой компании начинается где-то от 0,1%, а средний тариф — 0,3%. Мера по созданию фонда обязательных взносов по видимому создается по причине ненадежности системы страхования.

Теперь если застройщик привлекает кредит, он будет обязан реализовывать квартиры через специальные банковские эскроу-счета. В этом случае деньги дольщика хранятся в банке на специальном счете и будут переданы застройщику только после передачи квартиры этому дольщику. Дом при этом застройщик строит на кредитные деньги банка, который их расходование строго контролирует.

Законодатель пытается и нормативно обеспечить целевое расходование денежных средств дольщиков. Исчерпывающий перечень таких целей содержится в расширенной редакции части 1 статьи 18 Закона. Вводится запрет на нецелевое использование денег

Из всего этого можно сделать несколько важных выводов. Государство старается навести порядок в одной из важнейших отраслей экономики и защитить граждан. Все поправки так или иначе решают главную задачу. Дольщик должен получить квартиру. Идет поиск наиболее приемлемого решения. Страховка, если честно, с этой задачей не справилась(тема отдельной статьи), банковская гарантия стоит дорого. Теперь предложен новый способ- Компенсационный фонд . Может в результате дополнительных затрат квартира и выйдет  дороже, но с уверенностью в её получении. Взят курс на укрупнение строительных компаний. Маленьким компаниям, которые строили оди-два небольших дома, будет все сложнее оставаться на рынке. Требования к ним постоянно растут. И это тоже имеет отношение к главному –дольщик должен гарантировано получить квартиру.

Мамонтов С.О.

    Как изменился рынок новостроек к 2017 году в Калуге и что ждать в будущем.

Сегодня мы находимся в положении, когда предложение жилья на первичном рынке находится на очень высоком уровне.

Давайте немного вспомним нашу недалекую историю.

До 2008 года у нас был практически непрерывный устойчивый рост цен на недвижимость.

 Рынок новостроек существовал в относительно небольших объемах и был мало доступен для подавляющего большинства Калужан.

Основными клиентами застройщиков были местный средний класс, граждане, которые смогли удачно продать квартиру на вторичке и инвесторы. Причем на инвесторов приходилось от 30 до 70% продаж. Они покупали квартиры на начальной стадии строительства дома, ждали сдачи в эксплуатацию, некоторые делали ремонт и после этого, с весьма подросшей ценой не спеша продавали.

Основные застройщики этого периода - свои местные застройщики. Это Монолит, Таширстрой, Экострой, Казмин, Трансвзрывпром, Саланг, и др.

Каждая из этих компаний строила обычно по одному-два дома одномоментно и дома этого периода часто не превышали 9 этажей.

В этот период, постепенно, цены на квартиры достигли своего исторического максимума.  Хорошие доходы Россиян способствовали дорогой недвижимости. Цены на нефть достигали 120 долларов за баррель.

Кризис 2008 года внес в цены существенную коррективу. Но тенденции предыдущих лет еще какое-то время сохранялись.

Благодаря активной позиции администрации области, и высокой у нас стоимости квартир (на 30% дороже Воронежа, на 20 % Тулы, на 70% Брянска!), на Калугу обратили внимание крупные игроки девелоперского рынка. Уже в этот период в рамках Пятого Калужского Инвестиционного Форума в торжественной обстановке была открыта строительная площадка Правгорода - в фундамент первого жилого дома заложили памятную капсулу. И процесс пошел.

В Калугу в это временя приходят крупные строительные компании- лидеры.  Из Москвы, Рязани, Воронежа, за крупные проекты берутся и Калужские строители.

Нового жилья становится много. Очень много. Его стало больше, чем люди в состоянии купить. Застройщики уже  не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате все более распространенным становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке.

А что  изменилось в 2014 г.? Упали цены на нефть, против нашей страны ввели санкции, резко вырос курс доллара и …практически не изменился хороший спрос на новое жильё в Калуге. И вот почему:

В начале 2015г. рынок замер. И здесь в игру вступило государство.  В 2015 году правительство приняло решение – с помощью государственной помощи и льгот стимулировать у населения желание брать жильё в ипотеку и тем самым поддержать застройщиков.

Программа получила название «ипотека с господдержкой» и стартовала в мае 2015. 

Банки получили серьёзные вливания, ставки по ипотеке снизили на несколько пунктов и рынок новостроек ожил. Строители снова стали показывать отличные результаты, спрос рос. Ипотека с господдержкой продлилась до конца 2016 года, прекрасно поддержав рынок новостроек. И после её окончания спрос не упал, но жилья строится все больше.

За это время на Правом берегу Оки по сути вырос новый город. Появились целые новые микрорайоны на левом берегу. И если до 2014 - 2015 гг. квартиру в готовой новостройке зачастую можно было купить только у частных инвесторов, входивших в проект на нуле и перепродававших жилье после сдачи дома с хорошей прибылью. А квартир от застройщика в веденных в эксплуатацию корпусах практически не было. доля готовых новостроек в Калуге начала быстро расти и к началу 2017 г.  по данным А.Н. «Китеж» достигла 25%.

Покупки верхнего сегмента состоятельными людьми никуда не делась, но сегодня на рынке недвижимости они погоду не делают. И покупки с инвестиционными целями практически прекратились, потому что предпосылок для роста цен на жилье нет, а рынок аренды перенасыщен, и сдать лишнюю недвижимость по хорошей цене очень трудно. Кроме того недавно введенный налог на имущество физлиц, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, также не стимулирует к приобретению «лишних» метров.

При столь существенном росте объемов строительства, застройщикам  надо продавать очень много жилья обычным людям, у которых нет таких денег, как у обеспеченной прослойки, за счет которой цены держались в прежние годы. И важнейшую роль здесь стали играть банки, выдающие ипотечные кредиты населению. Без этого сегодня даже представить рынок новостроек уже не возможно. По данным А.Н.»Китеж» более 53% квартир покупается в ипотеку.
Необходимый застройщику объём продаж стал  возможен только при революционно низких ценах, причем в разных классах жилья. Потому что до 2014 г. цены были завышены во всех сегментах: по цене скромной трехкомнатной квартиры можно было купить роскошную квартиру где нибудь в курортном городке в Болгарии или Турции, чем воспользовалось не мало Калужан. Пока были маленькие объемы строительства и «шальные» деньги у части населения, такой уровень цен мог существовать. Однако теперь условия изменились. Вот динамика Цен на квартиры в Калуге, начиная с 2010 года, по данным Агентства недвижимости Китеж. Здесь усреднены цены по всему рынку и всем категория жилья. Поэтому интересен  не номинал, а динамика изменения номинала стоимости.

И мы видим здесь устойчивую ниспадающую линию начиная с 2015 года.

   

Вывод можно сделать следующий:  Во время предыдущих кризисов на достижение ценового «дна» и начала роста цен  уходило около года – двух, причем основное снижение цен происходило в первый год, а восстановление рынка занимало три-четыре года. А на этот раз сползание цен вниз продолжается и спустя три года после его начала. Это объясняется различной природой кризисов: если в 1998 и 2008 гг., происходила коррекция перегретого рынка, то сейчас речь идет о новой эпохе, с принципиально иным соотношением объема предложения и уровня платежеспособного спроса населения. Пришел другой покупатель - простые люди. Они не готовы покупать за дорого, но их несоизмеримо больше, чем было инвесторов в докризисные года. Поэтому, по нашему мнению,  скорого роста цен в Калуге ждать не приходится.

Мамонтов С.О.