"Китеж" Агентство недвижимости

                             Агентство «Китеж» - активный участник рынка недвижимости Калуги.

     Купить квартиру в Калуге в новостойке от застройщика можно в нашем агентстве «Китеж».  Мы работаем с новостройками  по ценам застройщика, без  переплаты  и  даже с дополнительными  скидками!

У нас бывает даже дешевле, чем у Застройщика! 

Сотрудники Агентства обладают хорошей квалификацией и знанием рынка. Прежде чем купить квартиру в Калуге в новостойке от застройщика необходимо собрать максимум информации о каждом застройщике, узнать все плюсы и минусы каждого строящегося объекта. У покупателей часто нет возможности изучить все новостройки, узнать из чего строится дом, какие планировки, как будет оформлена придомовая территория и территория микрорайона, где будет школа и дет.сад, в каком состоянии сдается квартира и много-много других вопросов. И здесь на помощь придет реэлтор нашей компании.

Наши сотрудники подробно расскажут о каждом строящемся доме, отвезут и покажут на месте интересующуюся квартиру, помогут с получением ипотеки и оформлением документов.

 И при всем при этом покупателю это ничего не будет стоить, т.к. цены в Агентстве "Китеж" и у застройщика одинаковы!

                                          Работать с агентством «Китеж» удобно, выгодно, надежно!

    Как изменился рынок новостроек к 2017 году в Калуге и что ждать в будущем.

Сегодня мы находимся в положении, когда предложение жилья на первичном рынке находится на очень высоком уровне.

Давайте немного вспомним нашу недалекую историю.

До 2008 года у нас был практически непрерывный устойчивый рост цен на недвижимость.

 Рынок новостроек существовал в относительно небольших объемах и был мало доступен для подавляющего большинства Калужан.

Основными клиентами застройщиков были местный средний класс, граждане, которые смогли удачно продать квартиру на вторичке и инвесторы. Причем на инвесторов приходилось от 30 до 70% продаж. Они покупали квартиры на начальной стадии строительства дома, ждали сдачи в эксплуатацию, некоторые делали ремонт и после этого, с весьма подросшей ценой не спеша продавали.

Основные застройщики этого периода - свои местные застройщики. Это Монолит, Таширстрой, Экострой, Казмин, Трансвзрывпром, Саланг, и др.

Каждая из этих компаний строила обычно по одному-два дома одномоментно и дома этого периода часто не превышали 9 этажей.

В этот период, постепенно, цены на квартиры достигли своего исторического максимума.  Хорошие доходы Россиян способствовали дорогой недвижимости. Цены на нефть достигали 120 долларов за баррель.

Кризис 2008 года внес в цены существенную коррективу. Но тенденции предыдущих лет еще какое-то время сохранялись.

Благодаря активной позиции администрации области, и высокой у нас стоимости квартир (на 30% дороже Воронежа, на 20 % Тулы, на 70% Брянска!), на Калугу обратили внимание крупные игроки девелоперского рынка. Уже в этот период в рамках Пятого Калужского Инвестиционного Форума в торжественной обстановке была открыта строительная площадка Правгорода - в фундамент первого жилого дома заложили памятную капсулу. И процесс пошел.

В Калугу в это временя приходят крупные строительные компании- лидеры.  Из Москвы, Рязани, Воронежа, за крупные проекты берутся и Калужские строители.

Нового жилья становится много. Очень много. Его стало больше, чем люди в состоянии купить. Застройщики уже  не успевают продать все квартиры на стадии строительства, до ввода дома в эксплуатацию. В результате все более распространенным становится такое редкое до недавних пор явление, как квартира в готовой новостройке.

А что  изменилось в 2014 г.? Упали цены на нефть, против нашей страны ввели санкции, резко вырос курс доллара и …практически не изменился хороший спрос на новое жильё в Калуге. И вот почему:

В начале 2015г. рынок замер. И здесь в игру вступило государство.  В 2015 году правительство приняло решение – с помощью государственной помощи и льгот стимулировать у населения желание брать жильё в ипотеку и тем самым поддержать застройщиков.

Программа получила название «ипотека с господдержкой» и стартовала в мае 2015. 

Банки получили серьёзные вливания, ставки по ипотеке снизили на несколько пунктов и рынок новостроек ожил. Строители снова стали показывать отличные результаты, спрос рос. Ипотека с господдержкой продлилась до конца 2016 года, прекрасно поддержав рынок новостроек. И после её окончания спрос не упал, но жилья строится все больше.

За это время на Правом берегу Оки по сути вырос новый город. Появились целые новые микрорайоны на левом берегу. И если до 2014 - 2015 гг. квартиру в готовой новостройке зачастую можно было купить только у частных инвесторов, входивших в проект на нуле и перепродававших жилье после сдачи дома с хорошей прибылью. А квартир от застройщика в веденных в эксплуатацию корпусах практически не было. доля готовых новостроек в Калуге начала быстро расти и к началу 2017 г.  по данным А.Н. «Китеж» достигла 25%.

Покупки верхнего сегмента состоятельными людьми никуда не делась, но сегодня на рынке недвижимости они погоду не делают. И покупки с инвестиционными целями практически прекратились, потому что предпосылок для роста цен на жилье нет, а рынок аренды перенасыщен, и сдать лишнюю недвижимость по хорошей цене очень трудно. Кроме того недавно введенный налог на имущество физлиц, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, также не стимулирует к приобретению «лишних» метров.

При столь существенном росте объемов строительства, застройщикам  надо продавать очень много жилья обычным людям, у которых нет таких денег, как у обеспеченной прослойки, за счет которой цены держались в прежние годы. И важнейшую роль здесь стали играть банки, выдающие ипотечные кредиты населению. Без этого сегодня даже представить рынок новостроек уже не возможно. По данным А.Н.»Китеж» более 53% квартир покупается в ипотеку.
Необходимый застройщику объём продаж стал  возможен только при революционно низких ценах, причем в разных классах жилья. Потому что до 2014 г. цены были завышены во всех сегментах: по цене скромной трехкомнатной квартиры можно было купить роскошную квартиру где нибудь в курортном городке в Болгарии или Турции, чем воспользовалось не мало Калужан. Пока были маленькие объемы строительства и «шальные» деньги у части населения, такой уровень цен мог существовать. Однако теперь условия изменились. Вот динамика Цен на квартиры в Калуге, начиная с 2010 года, по данным Агентства недвижимости Китеж. Здесь усреднены цены по всему рынку и всем категория жилья. Поэтому интересен  не номинал, а динамика изменения номинала стоимости.

И мы видим здесь устойчивую ниспадающую линию начиная с 2015 года.

   

Вывод можно сделать следующий:  Во время предыдущих кризисов на достижение ценового «дна» и начала роста цен  уходило около года – двух, причем основное снижение цен происходило в первый год, а восстановление рынка занимало три-четыре года. А на этот раз сползание цен вниз продолжается и спустя три года после его начала. Это объясняется различной природой кризисов: если в 1998 и 2008 гг., происходила коррекция перегретого рынка, то сейчас речь идет о новой эпохе, с принципиально иным соотношением объема предложения и уровня платежеспособного спроса населения. Пришел другой покупатель - простые люди. Они не готовы покупать за дорого, но их несоизмеримо больше, чем было инвесторов в докризисные года. Поэтому, по нашему мнению,  скорого роста цен в Калуге ждать не приходится.

Мамонтов С.О.