Ипотека

Налоговый вычет при покупке и при продаже недвижимости.

Налоговый вычет.

Многие клиенты нашего агентства задают вопросы о налоговом вычете, как им воспользоваться, что он даёт. А ведь за купленную квартиру можно вернуть приличные деньги.

Если вы официально трудоустроены, исправно выплачиваете государству подоходный налог и приобрели квартиру или построили дом,  делаете ремонт или платите проценты по ипотеке, то вам стоит прочитать эту статью.

Что же такое налоговый вычет?

Налоговый вычет за жильё - это возмещение покупателю выплаченного им подоходного 13% налога с дохода, например, с заработной платы.

ПОКУПКА ЖИЛЬЯ.

        Максимальная сумма расходов на приобретение жилья, строительство и ремонт на территории Российской Федерации, с которой будет исчисляться налоговый вычет, составляет 2 миллиона рублей. Таким образом вернуть возможно 13% от 2 миллионов, т.е. 260 000 рублей.  Если вы приобрели квартиру, например,  за 3,5 миллиона рублей, то всё равно, возместить возможно только 260 000 рублей.

        Если при покупке вы брали ипотечный кредит и платите по нему проценты, то максимальная  сумма, с которой будет исчисляться налоговый вычет, увеличивается на 1 миллион за счет выплаченных процентов, и таким образом общая сумма возможного возмещения рассчитывается с 3 миллионов рублей, что составит 390 000 рублей. И это уже верхний предел.

        Вот, по сути, основная информация о налоговом вычете при приобретении жилья. Но имеется много деталей, на которые необходимо обратить внимание.

 

         Существенные изменения в правила получения налогового вычета произошли с 1 января 2014 года.

         Главным является то, что с 1 января 2014 года ограничение в 2 миллиона рублей стало распространяться не на приобретаемый объект (дом, квартира, комната, земельный участок или доля в них), а на субъекта (покупателя).

         Это означает, что если вы приобретали квартиру до января 2014 года, например в 2011 году, за 700 000 рублей,  использовали своё право на налоговый вычет, и смогли получить 91000 рублей, то ваше право на получение вычета на этом исчерпано (право на вычет давалось на один объект). А вот сумма вычета по выплаченным ипотечным процентам до 1 января 2014 года, была не ограничена и составляла 13% от всех выплаченных процентов.

         При приобретении такого  имущества после января 2014 года и получения вычета в 91000 рублей, вы сохраняете право получать вычет при следующих покупках, пока не исчерпаете всю сумму в 260000 рублей.(стало определяться относительно вас-субъекта).  Но сумма вычета по ипотечным процентам теперь ограничена - 1 000 000 рублей.

 

- Важно знать, что никаких ограничений по срокам получения имущественного вычета нет, поэтому воспользоваться им можно,  даже если недвижимое имущество было приобретено давно. Самое главное чтобы на руках были документы, подтверждающие право собственности и расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества.

Например, квартира была куплена в 2011, и вы не воспользовались своим правом на получение вычета.  В 2018 году можно вернуть деньги! Выплаченный Вами 13% налог за 2015г, 2016г, 2017г. (т.е. за три предыдущих года) вернут сразу, а если после этого у вас окажется ещё неиспользованный остаток имущественного вычета (вы не выбрали сумму в 260 000 рублей), он переносится на следующий 2018 год, и далее возвращать его можно до тех пор, пока не будет исчерпана вся сумма целиком.

- Если Вы строите дом, то в затраты можно включить собственно приобретение жилого дома (доли/долей в нём), в том числе на стадии незаконченного строительства,  разработку проектно- сметной документации, приобретение строительных и отделочных материалов, оборудование электро- водо-газоснабжения и канализации.

- Если Вы покупаете квартиру, в состав затрат можно включить кроме прав на квартиру (комнату, доли/долей в них) ещё и приобретение отделочных материалов и затраты, связанные с отделкой, в том числе разработка проектной и сметной документации на проведение отделочных работ. Такие затраты нужно будет подтвердить документами. Это важно, если стоимость приобретаемой квартиры ниже 2000000 рублей, соответственно вы не добираете до 260000  рублей и в дальнейшем покупать недвижимость не планируете. И главное не забыть в договоре купли-продажи указать - приобретение незавершённого строительства жилого дома, либо квартиры без отделки.

 

Отдельно остановлюсь на приобретении имущества супругами в общую долевую собственность.

 

До 1 января 2014 года в данной ситуации вычет распределялся строго в соответствии с долями в собственности. 

Однако, изменения в Налоговом Кодексе РФ поменяли этот порядок. Теперь вычет при покупке в долевую собственность распределяется в соответствии с величиной расходов каждого супруга, подтвержденных платежными документами. И каждый из супругов имеет право на налоговый вычет в 2000000 рублей, и каждый из них может вернуть по 260 000 рублей.

 НО! Если официально расходы производил один из супругов (или они прописаны одной общей суммой на обоих супругов), супруги могут распределить расходы самостоятельно (в любых пропорциях). Для этого нужно всего лишь подать заявление в налоговый орган о распределении фактических расходов. Но нужно знать, что такое заявление подается один раз, и в последующем супруги не могут изменить соотношение, в котором будет получаться вычет.

 

Что касается распределения вычета по ипотечным процентам при общей долевой собственности, то вне зависимости от того, кто фактически производил оплату кредита, вычет по процентам супруги могут распределить самостоятельно в любой пропорции, написав в налоговый орган соответствующее заявление. И здесь уже супруги вправе ежегодно на основании заявления перераспределять сумму затрат на погашение процентов. Это бывает важно, если, например, сначала супруги работали оба, а затем жена вышла в декретный отпуск, и супруги решают перераспределить вычет по процентам полностью на мужа (100%), подав в налоговую инспекцию новое заявление о распределении вычета по процентам.

Много вопросов возникает при покупке жилья родителями совместно с их несовершеннолетними детьми, либо же когда право собственности оформляется непосредственно на детей.

Так вот родители при приобретении имущества в собственность на себя и  на своих детей в возрасте до 18 лет могут получить за них имущественные вычеты. Супругам нужно будет самим решить, кто из них и в каком размере будет увеличивать свой вычет за счет доли ребенка в имуществе.

Это актуально, если вы приобретаете свою долю в квартире дешевле 2 000 000 рублей и соответственно не добираете до возможных 260000 рублей. За счет доли ребенка вы можете увеличить свой вычет, но он все равно не может превышать установленный на одного человека предел в 260000 рублей. Например, мама купила без кредита квартиру за 2 000 000 рублей в равнодолевую собственность со своим ребенком, т.е. по ½ доли каждому. Стоимость доли мамы составляет 1000 000 рублей, соответственно возмещение получается равным 130 000 рублей. За счет доли ребенка мама может увеличить сумму своего налогового вычета до 2 000 000 и получить максимально возможное возмещение в 260 000 рублей.  При этом ребенок не теряет права на получение после совершеннолетия максимального имущественного налогового вычета по расходам на приобретение другого жилья.    

Родители вправе получить налоговый вычет даже при  оформлении права собственности на квартиру исключительно на ребенка.

ПРОДАЖА  ЖИЛЬЯ (и иного недвижимого имущества)

 

При продаже недвижимого имущества закон обязывает рассчитать и уплатить налог с полученного при этом дохода (НДФЛ) по ставке 13%.  При этом законом для Граждан РФ предусмотрено определенное количество льгот. И здесь обращение за имущественным вычетом позволяет существенно снизить размер налога или полностью освободиться от его уплаты.
 

Налоговый вычет при продаже - это возможность уменьшить декларируемый Вами доход от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе на 1 000  000 рублей. А при продаже иного имущества, в перечень которого входят автомобили, нежилые помещения, гаражи и прочие предметы на 250  000 рублей. Если стоимость проданной квартиры (дома, комнаты, садового домика, земельного участка или долей в них) не превышает миллион рублей - подавать декларацию и уплачивать налог вообще не нужно!

До 2016 года, владение жилой недвижимостью более трех лет являлось основанием для полного освобождения от уплаты НДФЛ (в этом случае не требовалось даже представлять декларационный бланк 3-НДФЛ.

Но с 1 января 2016 г правила изменились. Срок владения, после которого Вы получаете освобождение от уплаты НДФЛ стал 5 лет.

 

Это по сути основная информация о налоговом вычете при продаже. Но и здесь есть не мало важных деталей.

 

 

Во первых, трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:

  • была зарегистрирована до 2016 года;
  • перешла к собственнику по наследству;(здесь срок исчисляется с даты открытия наследства)
  • была подарена текущему владельцу родственником;
  • была приватизирована;
  • перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.

Хочу напомнить, что в соответствии с действующим законодательством, право собственности возникает у гражданина с момента гос. регистрации и заканчивается передачей имущества третьему лицу. Факт осуществления сделки должен быть подтвержден соответствующей документацией в установленный срок.

Во вторых, льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год! Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.

В третьих есть весьма тонкий момент – если имущество находится в долевой собственности и продается как единый объект права собственности по одному договору купли–продажи, Все долевики имеют право на имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей, который  распределяется  пропорционально их доле. А вот если каждый владелец доли продал свою долю  по отдельному договору купли-продажи, то уже каждый из них вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1  000 000 рублей.

В четвертых, часто у собственников, которые приобретали квартиру постепенно, выкупая доли, возникают ситуации, когда не понятно какой момент считается началом течения срока собственности. Соответственно и не понятно как рассчитать налог при продаже. Допустим, изначально гражданин владел 1\3 в квартире. Затем, в последствии, он получил оставшиеся 2\3. В этой ситуации не все знают, какой момент считается началом течения срока собственности. Здесь до 2014 года Минфин считал, что срок владения всей квартирой нужно исчислять с момента, когда была зарегистрирована первоначальная доля. Однако в 2014 году позиция Минфина изменилась. Сегодня налог исчисляется в зависимости от срока владения каждой доли. Т.е. каждая доля рассчитывается отдельно.

И в заключение хочу сказать, что иногда, при продаже жилья со сроком владения менее 5 лет, вместо получения имущественного вычета в 1000000 рублей, выгоднее уменьшать сумму дохода, полученного от этой продажи недвижимости, на документально подтвержденные расходы на её приобретение. Целесообразность выбора определяет сам продавец, необходимо заранее рассчитать наиболее оптимальный вариант. Закон позволяет налогоплательщикам самим решать что для них выгоднее.

 

23 Июля 2018 г.